jueves, 29 de mayo de 2025

¿QUÉ OCURRE SI EL TRABAJADOR YA HA DISFRUTADO TODAS LAS VACACIONES Y EL CONTRATO FINALIZA ANTES DE TERMINAR EL AÑO?


 

Como sabemos, es muy común la compensación económica de las vacaciones no disfrutadas en el momento de la finalización de contratos temporales o cuando se produce el cese de un trabajador. Pero, en relación con las vacaciones y la finalización del contrato de trabajo vamos a ocuparnos en este Comentario de una cuestión distinta:

Si en el momento de extinguirse el contrato el trabajador ha disfrutado más días de vacaciones de los que le corresponderían por la duración de la relación laboral, ¿se podría reducir el salario del empleado en el finiquito para compensar ese exceso?.

Esta cuestión ha llegado a los Juzgados y sobre la misma se ha pronunciado la Sala Social del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Canarias en la STSJ 560/2021, de 20 de Julio, que resuelve un recurso de suplicación frente a la Sentencia 4/2021 del Juzgado de lo Social Nº 7 de Santa Cruz de Tenerife, respecto de un asunto en el que la trabajadora, en el momento en el que se produjo su cese, había disfrutado de un número de días de vacaciones superior al que legalmente establece anualmente el Artículo 38.1 del Estatuto de los Trabajadores, que respecto a las vacaciones anuales retribuidas, señala: "En ningún caso la duración será inferior a treinta días naturales."
Partiendo de la redacción literal del citado artículo, hay que tener en cuenta que los 30 días de vacaciones anuales actúan como el mínimo que se debe respetar, lo que no será óbice para que las partes acuerden un periodo superior, ya sea a través de convenio o pacto individual.

        Y esta es la clave que utiliza la sentencia citada para declarar, en el caso concreto de esta trabajadora que había disfrutado de 19 días de vacaciones cuando en la fecha de su despido solo le correspondía 15, que no es acorde a derecho recortar la última nómina de la trabajadora aludiendo precisamente al hecho de haber disfrutado de más días de descanso.

        Destaca la sentencia que: "El exceso del periodo disfrutado de vacaciones, no es un crédito del empresario frente al trabajador, compensable en la liquidación final, ya que el periodo vacacional anual no tiene límite máximo legal, y su disfrute anticipado es una disposición o concesión voluntaria del empresario, sea por acto individual, o por pacto incluido en Convenio colectivo."

        Se entiende, por tanto, que la empresa puede acordar las fechas de las vacaciones y si a consecuencia de esto se da la circunstancia de que el empleado disfruta de más días de descanso, puede considerarse un pacto, ya sea expreso o tácito, entre ésta y el trabajador, que no será contrario al Estatuto de los Trabajadores.

        Por ello, añade el Tribunal Superior de Justicia de las Islas Canarias en la sentencia citada que "... no hay base legal alguna para disminuir o compensar el tiempo de vacaciones disfrutadas, por concesión de la empresa, antes de finalizar la anualidad a que corresponden, cuando el contrato se extingue antes de dicho término anual".

        En conclusión, debe tener cuidado con la distribución de las vacaciones anuales, especialmente si algún contrato va a extinguirse antes de finalizar el año. Y debe tener en cuenta que, si se produce el cese de un trabajador cuando ha disfrutado de más días de vacaciones de los que le corresponden en ese momento y procede a descontarlos de la última nómina o del finiquito, podrá enfrentarse a una demanda por reclamación de cantidad por parte del empleado o empleada.


Supercontable.com y Dyase Abogados


jueves, 8 de mayo de 2025

NUEVO CNAE - CAMPAÑA DE ACTUALIZACION DE LA SEGURIDAD SOCIAL

 



CNAE son las siglas de Clasificación Nacional de Actividades Económicas, y se trata de una codificación que se utiliza, entre otros organismos, por la Seguridad Social para parametrizar la/las actividad/es a las que se dedica un profesional o empresa.

En 2025 se ha aprobado una nueva Clasificación Nacional de Actividades Económicas (conocida como CNAE-2025) que va a sustituir a la anterior que databa del año 2009 (conocida como CNAE-2009). Esta clasificación afectará a los trabajadores autónomos que actualmente se encuentran de alta.

La Seguridad Social considera que es necesario que se actualice la información respecto de la codificación del nuevo código CNAE-2025 para cada una de las actividades que desempeñas en Trabajo Autónomo.

PARA HACER ESTA ACTUALIZACION se dispone de plazo hasta el 30 de junio de 2025, y se puede hacer desde el área personal en Importass, en la sección "Ver tus datos de autónomo", podrás comunicar tu actividad con la nueva lista de actividades CNAE-2025, ya que no existe una equivalencia única con la lista de actividades CNAE-2009. 

Debido a la que la nueva lista de actividades CNAE-2025 no tiene dicha equivalencia respecto de la anterior clasificación (CNAE-2009) esta acción puede tener una complejidad, debiéndose optar por la codificación más acertada respecto de la actividad desarrollada, ya que, como ocurrió durante la pandemia, la misma puede condicionar muchas cuestiones (por ejemplo, en la pandemia, condicionó ayudas, ERTES, subvenciones, etc.).

Estamos obteniendo información completa sobre esta nueva clasificación para poder asesorar correctamente, e iniciaremos en breve una campaña entre nuestros clientes para hacer la referida actualización, por lo que rogamos esperen nuestro contacto al objeto de proceder a la actualización de referencia.


Un saludo, equipo Dyase abogados.




viernes, 2 de mayo de 2025

RECLAMACIONES POR EL "APAGÓN" DEL DIA 28/04/2025

 



El "apagón" eléctrico del 28 de Abril llevó al país "a negro", utilizando el argot del mundo audiovisual; pero la vuelta a la normalidad está dejando muchos aspectos "grises" por resolver.

Además de demostrarnos la enorme dependencia que tenemos de la electricidad en nuestro día a día, las 12 horas que España pasó sin suministro eléctrico han tenido enormes consecuencias y han provocado daños y perjuicios, de diversa índole, en multitud de actividades y sectores.

Y es que, en el "día después", la pregunta que se repite, una y otra vez, es cómo y a quién se puede reclamar por los daños y perjuicios que ha causado el "apagón" eléctrico: para poder formular una reclamación por los daños y perjuicios sufridos, es necesario saber primero quién es el responsable de dicho daño; y sobre eso siguen existiendo incertidumbres y dudas.

ANTE TODO: Se está investigando y todavía NO se ha determinado cuál la causa del "apagón", por lo que cualquier vía todavía es prematura y no podemos saber si llegará a tener virtualidad.

No obstante, para evitar la pérdida de cualquier derecho a reclamar por los daños y perjuicios sufridos, vamos a plantear las distintas vías a las que puede acudir el afectado, aun siendo conscientes de que se pueden ofrecer pocas certezas sobre el resultado final:

1. Dado que se trata de un "apagón" generalizado, que ha afectado a toda la Península Ibérica, y que se ha producido de forma extraordinaria e imprevista, es posible que pueda considerarse un caso de "fuerza mayor", como la pandemia o la DANA de Valencia, y, en consecuencia, haya que esperar a que el Gobierno apruebe ayudas o compensaciones para los afectados, estableciendo los requisitos para percibirlas, los beneficiarios y los cauces para solicitarlas o tramitarlas.

2. Cabe la posibilidad de plantear la reclamación a las compañías de seguros, analizando, en función de la póliza que se tenga contratada, si la misma puede dar cobertura a los daños que se hayan sufrido.

Si, por ejemplo, el apagón ha causado daños de género o producción, o en instalaciones o maquinaria, y se cuenta con una póliza de seguro que cubre daños eléctricos, se puede formular reclamación a la aseguradora. El éxito dependerá de las coberturas contratadas, de las exclusiones previstas y, en su caso, de los límites indemnizatorios concertados.

3.  Si se tratase de daños y perjuicios por desplazamientos suspendidos o no realizados, se puede solicitar a la compañía en cuestión que, como mínimo, devuelva el importe del billete no utilizado, o proporcione un posibilidad alternativa de viaje.

4. obtener una compensación por los daños sufridos es la de reclamar a la compañía con la que se tenga contratado el servicio eléctrico, e incluso directamente contra Red Eléctrica Española, que es el operador del sistema eléctrico español, y su misión primordial es la de garantizar el correcto funcionamiento del suministro eléctrico.

Al igual que en los casos anteriores, dado que no se ha determinado todavía cuál es la causa del apagón, no se puede asegurar si la reclamación será acogida, pero la normativa contempla que una prestación defectuosa del servicio eléctrico puede dar lugar a que la compañía asuma los daños causados y a que tenga que aplicar descuentos en las tarifas, con el máximo del 10% en la factura anual. Eso sí, no se considerará incumplimiento de la compañía si la causa se considera un supuesto de fuerza mayor, o se debe a la intervención de un tercero ajeno a la empresa eléctrica.

5. La última vía para tratar de obtener la reparación de los daños y perjuicios sufridos, también con resultado incierto, es la de exigir responsabilidad patrimonial a la Administración Pública, por la prestación del servicio público esencial del suministro eléctrico, y dado que la Administración está obligada a indemnizar toda lesión que sufran los particulares en cualquiera de sus bienes y derechos, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos, salvo en los casos de fuerza mayor. Como puede verse, aquí volvemos a encontrarnos con la dificultad de que finalmente se considere que el "apagón" es un caso de fuerza mayor y la Administración Pública no se vea obligada a indemnizar.


Pero, mientras se delimita la responsabilidad en lo ocurrido, y sea cual sea la vía por la que al final se decida emprender la reclamación, será imprescindible acreditar la realidad los daños sufridos y su cuantificación -> Si ha sufrido daños derivados del apagón, REUNA TODOS LOS MEDIOS DE PRUEBA QUE PUEDA: facturas de compra de género o maquinaria, billetes de transportes, facturas de alojamiento, justificantes de pago de reparaciones en bienes afectados, fotografías o vídeos, informes periciales sobre pérdidas por el cese de la actividad, coste de nóminas y gastos laborales, e incluso también el lucro cesante,...


MANTENDREMOS ACTUALIZADA ESTA INFORMACIÓN


¡OJO! - TEMA LABORAL

El apagón provocó el cese total de la actividad en muchísimos centros de trabajo, impidiendo a los empleados llevar a cabo su actividad desde la mitad de la mañana hasta el día siguiente. Exactamente lo mismo ocurrió con aquellos empleados que teletrabajan.

Igualmente, debido a los problemas que el apagón provocó en los medios de transporte, las dificultades de movilidad impidieron a muchos trabajadores acudir a su puesto de trabajo al día siguiente.

Dado que la causa que imposibilita la prestación de servicios no es achacable al trabajador y no se puede exigir que dichas horas de trabajo sean recuperadas; y tampoco puede sancionar o despedir al empleado por este motivo, ni, por supuesto, descontarse las mismas de la retribución de los empleados, sin perjuicio de que pueda reclamar luego al responsable estos costes laborales.

El Ministerio de Trabajo ha indicado que situaciones como las provocadas por el apagón quedan BAJO EL PERMISO DE FUERZA MAYOR del artículo 37.3.g) del Estatuto de los Trabajadores, que contempla hasta cuatro días por imposibilidad de acceder al centro de trabajo o transitar por las vías de circulación necesarias para acudir al mismo, como consecuencia de las recomendaciones, limitaciones o prohibiciones al desplazamiento establecidas por las autoridades competentes, así como cuando concurra una situación de riesgo grave e inminente, incluidas las derivadas de una catástrofe o fenómeno meteorológico adverso.




Fuente: Supercontable y Dyase abogados

martes, 22 de abril de 2025

CAMPAÑA DECLARACIONES DE RENTA 2024

 





La campaña de Declaraciones de Renta del ejercicio 2024 abarca desde el día 02/04/2025 hasta el 30/06/2025 (finalización el 25/06/2025 en caso de domiciliación del pago)


Como todos los años, en DYASE ABOGADOS podemos confeccionar las declaraciones de renta de todos los clientes que así lo demanden. 

En DYASE ABOGADOS iniciaremos la campaña a partir del día 22/04/2025 (siempre dejamos unas semanas de margen para salvar todos las posibles erratas que pueda tener la aplicación oficial de la Agencia Tributaria, que es la que utilizamos).

Puede pedir cita (presencial, videoconferencia o telefónica) mediante correo electrónico (red@dyase.com) o teléfono/whatsapp (652121446).


Adjuntamos una breve guía con la documentación que se debe recopilar para la confección de la declaración de renta:








viernes, 11 de abril de 2025

COMO FIRMAR DIGITALMENTE UN DOCUMENTO




 

Cada vez con más asiduidad nos requieren firmar digitalmente un documento, en este artículo vamos a explicar la forma más simple, a nuestro entender, de hacerlo.


REQUISITOS PREVIOS

1. Tener el documento a firmar en formato PDF. Si no lo está podemos convertirlo a ese formato utilizando las aplicaciones instaladas por defecto tanto en Windows como en MAC, o utilizando una aplicación (PDF CREATOR es gratuita y muy fácil de utilizar, puede descargarse desde aquí: https://pdfcreator.es/)

2. Tener instalado en el equipo informático que vamos a utilizar el programa ADOBE ACROBAT READER. Esta es la aplicación más difundida para archivos en formato PDF del mercado, además es gratuita (puede descargarse desde aquí: https://get.adobe.com/es/reader/).

3. Tener certificado digital y que este instalado en el equipo informático que vamos a utilizar. Si no tiene certificado digital puede visitar este artículo en el que explicamos como obtenerlo: https://dyase.blogspot.com/2024/07/necesitas-un-certificado-digital-para-ya.html)


COMO FIRMAR DOCUMENTOS DIGITALMENTE

1. Abrir documento con el programa ADOBE ACROBAT READER

2. Pulsar la opción "ver más" en la columna de la izquierda.

3. Pulsar la opción "utilizar un certificado" en las opciones nuevas que han aparecido.
4. Pulsar la opción "firmar digitalmente"
5. Seguir las instrucciones que la aplicación nos solicita: establecer la ubicación visible de la firma en el documento y seleccionar el certificado que queremos utilizar.

6. Una vez firmado se tiene que guardar el documento con un nombre distinto del que tenía originalmente. Lo más usual es dejar el mismo nombre que tenía añadiendo al mismo la coletilla "_firmado"; es decir, si el archivo se llamaba, por ejemplo, "contrato", podemos guardarlo una vez firmado como "contrato_firmado". 


Con lo explicado ya tendríamos el documento firmado digitalmente y listo para enviar a donde fuera preciso.



Por último, indicar que hay otras aplicaciones que también efectúan la firma digital de documentos, añadiendo más opciones, como es el caso de la aplicación XOLIDO SIGN, también gratuito y que puede descargarse desde aquí: https://www.xolido.com/lang/xolidosign/modulo/xolidosign-desktop/descargar/




Equipo Dyase Abogados.



viernes, 4 de abril de 2025

INGRESOS Y GASTOS = ¿QUÉ PUEDO INCLUIR?

 



HEMOS CREADO UNA "CHECK LIST" DE LOS CONCEPTOS QUE SE PUEDEN INCLUIR EN LOS INGRESOS Y GASTOS DE LAS ACTIVIDADES EMPRESARIALES






Equipo Dyase abogados




martes, 1 de abril de 2025

IMPUESTOS PRIMER TRIMESTRE DE 2025

 



INFORMAMOS A NUESTROS CLIENTES QUE SE INICIA EL PLAZO PARA LA CONFECCIÓN Y PRESENTACIÓN DE LOS IMPUESTOS TRIMESTRALES CORRESPONDIENTES AL PRIMER TRIMESTRE DEL PRESENTE EJERCICIO 2025.

EL PLAZO PARA DICHO TRAMITE SE INICIÓ EL DÍA 01/04/2024 Y FINALIZA EL PRÓXIMO DÍA 21/04/2024 (15/04/2024 EN CASO DE DOMICILIACIÓN).
  


ROGAMOS PROCEDAN A LA REMISIÓN DE LOS DATOS NECESARIOS PARA EL OPORTUNO CUMPLIMIENTO DE LAS REFERIDAS OBLIGACIONES FISCALES A LA MAYOR BREVEDAD POSIBLE.


ATENCION - LA SEMANA DEL 13/04 AL 20/04 DE 2025 ES SEMANA SANTA, NUESTRO HORARIO DE ATENCIÓN EN DICHA SEMANA SERÁ DE LUNES A MIERCOLES DE 09:00 A 14:30, JUEVES Y VIERNES CERRADO (DEBIDO AL TRANSITO DE COFRADÍAS EL ACCESO EN DICHA SEMANA EN HORARIO DE TARDE RESULTA MUY COMPLICADO)


CONSULTE NUESTRA GUIA DE FISCALIDAD TRIMESTRAL PULSANDO EL ENLACE:





PROPONEMOS LAS SIGUIENTES OPCIONES PARA LA TRIBUTACIÓN:


1. PAGO MEDIANTE DOMICILIACIÓN: DEBERÁ INDICARNOS EL NUMERO DE CUENTA EN EL QUE QUIERE DOMICILIAR LOS IMPUESTOS. PLAZO MÁXIMO EFECTIVO PARA LA PRESENTACIÓN POR ESTA VÍA HASTA EL 16/04/2024 EN CASO DE DOMICILIACIÓN, YA QUE AUNQUE EL PLAZO LLEGA HASTA EL 17/04/2024, DICHO DIA ES FESTIVO LOCAL EN SEVILLA CAPITAL (DEBERÁ ENVIARNOS URGENTEMENTE LA DOCUMENTACIÓN SEGÚN SE INDICA EN ESTE ANUNCIO PARA QUE TENGAMOS TIEMPO DE PREPARARLA)

2. PAGO MEDIANTE NRC OBTENIDO DE LA PAGINA WEB DEL BANCO DE LOS CLIENTES. ESTE TRAMITE EXIGE QUE EL CLIENTE OBTENGA EL NRC CONFORME AL IMPORTE Y MODELO QUE LE INDICAMOS Y QUE NOS LO HAGA LLEGAR.

3. PAGO DIRECTO MEDIANTE NRC OBTENIDO EN EL MOMENTO DE LA PRESENTACION. ESTE TRAMITE EXIGE QUE EL CLIENTE NOS HAYA FACILITADO SU CERTIFICADO DIGITAL.





ENTENDEMOS QUE RESULTA PREFERIBLE QUE LOS CLIENTES HAGAN LA ENTREGA DE DOCUMENTACIÓN POR MEDIOS TELEMÁTICOS, PARA ELLO PODRÁN MANDAR LA CITADA DOCUMENTACIÓN A CUALQUIERA DE LOS MEDIOS QUE AHORA INDICAMOS:

- VÍA WHATSAPP: 652121446
- CORREO ELECTRÓNICO: red@dyase.com (NO USAR OTRAS CUENTAS, SALVO QUE TENGA ASIGNADA UNA ESPECIFICA PARA EL ENVIO)



ESPERANDO Y AGRADECIENDO LA COLABORACIÓN DE NUESTROS CLIENTES, RECIBAN UN CORDIAL SALUDO.


Equipo DYASE.

lunes, 24 de marzo de 2025

PREPARACION: IMPUESTOS PRIMER TRIMESTRE 2025

 



A PARTIR DEL PRÓXIMO DIA 01/04/2025 SE INICIARÁ EL PLAZO LA CONFECCIÓN Y PRESENTACIÓN DE LOS IMPUESTOS TRIMESTRALES DEL PRIMER TRIMESTRE DE 2025

YA PUEDEN COMENZAR A ENVIARNOS LA DOCUMENTACIÓN QUE TENGAN A SU DISPOSICIÓN PARA LA CONFECCIÓN DE LOS MODELOS TRIBUTARIOS CORRESPONDIENTES.

¡ MUY IMPORTANTE ! - ESTE AÑO EL PLAZO DE PRESENTACION (01/01/2025 AL 21/04/2025) QUEDA DENTRO DE LA SEMANA SANTA EN SU ULTIMA PARTE (DOMINGO DE RAMOS DIA 13/04/2025 Y DOMINGO DE RESURECCIÓN 20/04/2025). POR LO QUE EL PLAZO SE VE ACORTADO POR LA CONCENTRACIÓN DE DIAS FESTIVOS EN LA ÚLTIMA PARTE DEL PLAZO, POR LO QUE ROGAMOS A NUESTROS CLIENTES QUE NOS ENVIEN LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA LO ANTES POSIBLE.


HEMOS PREPARADO UNA GUIA PRACTICA PARA LA CONFECCIÓN DE LOS IMPUESTOS TRIMESTRALES A LA QUE PUEDE ACCEDER PULSANDO SOBRE EL ENLACE O DESDE LA ZONA DE DESCARGAS DE LA PAGINA DE CONTACTO DE NUESTRA PAGINA WEB


GUIA PRACTICA DE IMPUESTOS TRIMESTRALES





Equipo Dyase.

miércoles, 12 de marzo de 2025

HIBRID 9º - MADRID 2024


Enlace a la web: https://hybridart.es/


Por segundo año hemos asistido a HIBRID CONTEMPORARY ART FAIR, que celebró su novena edición, que organiza uno de nuestros clientes, BOREAL PROJECTS.



La propuesta expositiva sigue siendo la misma que en anteriores ediciones, consistente en transformar los pasillos y habitaciones del hotel en el que se celebra en efímeras galerías de arte, con participación de expositores tanto nacionales como internacionales, con el enorme mérito de que, aunque la feria sigue creciendo tanto en espacio como en expositores, la cercanía y amabilidad con los artistas y representantes de la galerías de arte sigue siendo la misma, consiguiendo que las buenas sensaciones que se reciben sigan siendo idénticas, la amabilidad y "ganas de agradar" son dignas de mención.




El lugar de celebración ha seguido siendo el mismo de anteriores ediciones: HOTEL PETIT PALACE SANTA BARBARA, el antiguo palacio de los Marqueses de Quintanar ahora reconvertido en hotel, ubicado una zona céntrica de Madrid, entre los barrios de Malasaña y Chueca. 




La experiencia ha sido, nuevamente, magnífica, pudiendo afirmarse que se trata de un evento ligado al éxito, transmitiendo tanto a la organización como a los expositores nuestra más sincera enhorabuena por su desempeño



Sin lugar a dudas, aconsejamos la visita en próximas ediciones.






Dyase Abogados



 



martes, 25 de febrero de 2025

MOTIVOS POR LOS QUE PUEDE PERDERSE LA FIANZA DE ALQUILER

 



La fianza del alquiler está destinada a reparar posibles daños en el inmueble o a compensar mensualidades impagadas. Este depósito, que es equivalente a un mes de renta, debe entregarlo el inquilino al propietario para garantizar que se cumplirán las condiciones del contrato de alquiler. «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta» (art. 36 de la LAU).


La posterior devolución de la fianza deberá realizarse por parte del propietario en un plazo de un mes desde que finaliza el contrato y se entregan las llaves. Pero ¿se puede perder este dinero? ¿En qué casos el casero podría no realizar la devolución de la fianza del alquiler?


En principio, si todo está correcto y se han respetado los términos del contrato, se debe recibir la fianza sin problemas. De hecho, de acuerdo con el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución" (art. 36 LAU). Es decir, si el propietario tarda más de un mes en entregarla, se podrá reclamar intereses.


Pero si, de lo contrario, existen impagos o desperfectos, el propietario podría quedarse con este dinero para costearlos. Veamos las situaciones que suelen reflejar los contratos de alquiler:


1- Perder la fianza por daños en la vivienda alquilada.

Si se ha roto algún elemento, un mueble, una persiana, un electrodoméstico… Cualquier daño que no existiera antes del contrato de alquiler podría provocar la pérdida de la fianza. Es decir, si reparar el desperfecto supone un gasto para el propietario, lo más seguro es que se decida no devolver la fianza, alegando una causa justificada.

Por este motivo, es aconsejable que el contrato de alquiler esté confeccionado por un profesional del derecho, que dejará constancia en el mismo de un completo inventario a efectos de acreditar cualquier desperfecto o la prexistencia del mismo.


2- Perder la fianza por realizar obras sin permiso en el piso de alquiler

Realizar cambios en el inmueble sin el consentimiento previo del casero por escrito es otro de los motivos por los que este podría no devolver la fianza, ya que no se entregó el inmueble tal y como se alquiló. Cambiar el suelo, los muebles, hacer reformas en el baño o en la cocina, incluso pintar la casa sin consultar al casero antes puede ser un motivo de no devolución de la fianza.


3- Perder la fianza por impago de la renta del alquiler

La mayoría de contratos de arrendamiento incluyen una cláusula que especifica que si el inquilino tiene mensualidades pendientes de pago cuando finaliza el contrato, el casero podrá justificar la no devolución de la fianza del alquiler.

¡Ojo!, la fianza no debería usarse para compensar las mensualidades impagadas. En algunos casos, existen inquilinos que pagan el alquiler con la fianza, es decir, se se paga la última mensualidad para que el casero se lo reste de la fianza, una práctica que no debería realizarse. ¿El motivo? Si no hay desperfectos, el propietario puede cobrarse la última mensualidad de la fianza entregada, pero en el caso de que sí las haya, este podrá reclamar judicialmente la renta al inquilino.


4- Perder la fianza por devolver la vivienda alquilada sucia

Entregar la vivienda en buen estado es imprescindible, por lo que si esta está sucia o necesita de labores de mantenimiento y se necesitara el dinero de la fianza para devolverla a su estado original, el propietario podría no devolver la fianza.


5- Perder la fianza por dejar antes el piso de alquiler

Según indica el artículo 11 de la Ley de Arrendamiento Urbanos: "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".

Por lo tanto, si así se ha pactado en el contrato de alquiler, el casero podrá no devolver la fianza si el inquilino abandona la vivienda prematuramente.



Fuente: Adevinta y Dyase abogados

miércoles, 19 de febrero de 2025

FINALIZACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA ANTES DE TIEMPO A INSTANCIAS DEL PROPIETARIO

 



El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, respecto de los arrendamientos de vivienda, establece:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, […] llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años"


Ahora bien, ¿qué sucede si el casero quiere recuperar su inmueble antes de que finalice ese plazo mínimo? ¿Puede echarte del piso si el contrato de alquiler sigue vigente? ¿Y si lo quiere alquilar a otra persona, puede cancelar el contrato actual?.....analizamos qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos al respecto


 La LAU establece que el propietario de un inmueble tiene derecho a finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo en determinadas ocasiones. Veamos cuáles son:

1. El propietario necesita la vivienda para él o su familia

Según el artículo 9.3 de la LAU, el propietario podrá echar al inquilino del piso y, en consecuencia, finalizar el contrato de alquiler, si lo necesita para él, su cónyuge, sus padres o sus hijos. Eso sí, para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar; es decir, se requiere notificación fehaciente con un mínimo de dos meses de antelación y justificar su necesidad

Para que el propietario pueda alegar la causa de necesidad, debe haber transcurrido mínimo, el primer año de contrato, por lo que no se puede ejercer este derecho antes de ese plazo. Además, si en un período de tres meses desde que el inquilino desaloja el inmueble el propietario o sus familiares no han entrado a vivir en él, el inquilino podrá volver a la vivienda por un nuevo periodo o solicitar una reclamación por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que faltase para cumplir los cinco años del contrato original.


2. El inquilino incumple el contrato de alquiler

Si el inquilino incumple con alguna de sus obligaciones, el casero podrá dar por finalizado el contrato y solicitar la salida de la vivienda al inquilino. Entre las causas de incumplimiento más usuales se encuentran:

- El impago de la renta del alquiler.

- Subarrendar el inmueble a terceras personas.

- Realizar en la vivienda actividades ilícitas, molestas, peligrosas o nocivas, entre otros.

- Realizar obras sin permiso del propietario.

- Causar daños en la vivienda.

- No usar la vivienda como habitual por los titulares del contrato.

- Tener mascotas si el contrato incluye una cláusula específica de prohibición.


Fuera de los supuestos referidos, el propietario no puede resolver el contrato, hasta la finalización del plazo establecido en el mismo y la finalización de las prórrogas legales correspondientes.

La cosa cambia si llega la fecha de fin de plazo mínimo del contrato de alquiler. En ese caso, el propietario puede decidir si renovar el contrato de alquiler o no a los inquilinos actuales, siempre que estos desean permanecer en la vivienda, o bien, si alquilar la vivienda a otros inquilinos. Si el propietario no quiere renovar el contrato y el actual termina, el inquilino debe dejar la vivienda.


Y, si ninguna de las partes dice nada...

Cabe recordar que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que si "ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador (propietario) y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario (inquilino), su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más".

Por último, tenemos la tácita reconducción, que se trata de nueva relación de arrendamiento que nace entre el arrendador y el inquilino cuando termina el contrato de arrendamiento inicial. Es decir, nace un nuevo contrato. Todas las cláusulas del nuevo contrato van a ser iguales que en las del contrato anterior, excepto la cláusula de la duración.

Como la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no habla de la tácita reconducción, resulta que tenemos que irnos a la normativa supletoria, que es el Código Civil. La tácita reconducción se regula en el artículo artículo 1566 del Código Civil español:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."

Tras una discrepancia inicial en la interpretación de esta norma, finalmente, el Tribunal Supremo se han decantado por la interpretación que establece que la duración del nuevo contrato será equivalente a la forma en que se fijó la renta en el primer contrato (independientemente de si se paga o no por meses). Es decir, que si el contrato dice que la renta anual es de 12.000 euros entonces la duración del nuevo contrato será anual (diga o no diga el contrato inicial que la renta se pagará por meses).

Hay una regla especial para los contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994. En esos casos la tácita reconducción será por 3 años (solo para viviendas, pues nada se dice para locales). Una vez transcurridos los 3 años habrá una nueva tácita reconducción si se cumplen los requisitos y, ahora si, por la duración que corresponda a tenor de lo mencionado en los tres puntos inmediatamente anteriores.


Fuente: Adevinta y Dyase abogados

viernes, 17 de enero de 2025

ALQUILERES: CAMBIO DE LA CERRADURA DE LA VIVIENDA ALQUILADA

 




Es usual, y hasta aconsejable, que cuando se comienza a habitar una vivienda se proceda al cambio de la cerradura de acceso a la misma, todo ello en atención de la seguridad de quienes van a habitarla. Además existen otras circunstancias que pueden aconsejar, y hasta obligar, al cambio de cerradura: pérdida o robo de las llaves, avería, etc.

Pero, cuando la vivienda en cuestión está alquilada, este cambio lleva aparejado una serie de cuestiones que provocan no pocas controversias.


SI EL PROPIETARIO CAMBIA LA CERRADURA

Dado que la posesión de la vivienda la ostenta el inquilino, cualquier cambio de cerradura obliga de inmediato a la entrega de la llave al inquilino. El cambio de la cerradura sin facilitar la llave de acceso al inquilino puede ser constitutivo de un delito de coacciones regulado en el artículo 172 del CP


SI EL INQUILINO CAMBIA LA CERRADURA

En primer lugar, tenemos que referir que el inquilino tiene la facultad de cambiar la cerradura de la vivienda alquilada, dado que es quien ostenta la posesión de la vivienda, siendo también a su cargo el gasto que esta actuación suponga, no pudiéndolo repercutir al propietario.

Llegados a este punto, tenemos otra cuestión: ¿debe entregarse llave al propietario?. La respuesta es que NO existe la obligación de hacerlo, ni siquiera de comunicar el cambio al propietario; no obstante, en atención de tener una buena relación con la propiedad de la vivienda alquilada, es aconsejable, cuanto menos, informar del cambio, y, eventualmente, facilitar la llave.

Por supuesto, en el contrato de arrendamiento se puede regular esta circunstancia, facilitando con ello la resolución de cualquier tipo de controversia al respecto.


Equipo DYASE ABOGADOS