El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, respecto de los arrendamientos de vivienda, establece:
"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, […] llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años"
Ahora bien, ¿qué sucede si el casero quiere recuperar su inmueble antes de que finalice ese plazo mínimo? ¿Puede echarte del piso si el contrato de alquiler sigue vigente? ¿Y si lo quiere alquilar a otra persona, puede cancelar el contrato actual?.....analizamos qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos al respecto
La LAU establece que el propietario de un inmueble tiene derecho a finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo en determinadas ocasiones. Veamos cuáles son:
1. El propietario necesita la vivienda para él o su familia
Según el artículo 9.3 de la LAU, el propietario podrá echar al inquilino del piso y, en consecuencia, finalizar el contrato de alquiler, si lo necesita para él, su cónyuge, sus padres o sus hijos. Eso sí, para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar; es decir, se requiere notificación fehaciente con un mínimo de dos meses de antelación y justificar su necesidad
Para que el propietario pueda alegar la causa de necesidad, debe haber transcurrido mínimo, el primer año de contrato, por lo que no se puede ejercer este derecho antes de ese plazo. Además, si en un período de tres meses desde que el inquilino desaloja el inmueble el propietario o sus familiares no han entrado a vivir en él, el inquilino podrá volver a la vivienda por un nuevo periodo o solicitar una reclamación por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que faltase para cumplir los cinco años del contrato original.
2. El inquilino incumple el contrato de alquiler
Si el inquilino incumple con alguna de sus obligaciones, el casero podrá dar por finalizado el contrato y solicitar la salida de la vivienda al inquilino. Entre las causas de incumplimiento más usuales se encuentran:
- El impago de la renta del alquiler.
- Subarrendar el inmueble a terceras personas.
- Realizar en la vivienda actividades ilícitas, molestas, peligrosas o nocivas, entre otros.
- Realizar obras sin permiso del propietario.
- Causar daños en la vivienda.
- No usar la vivienda como habitual por los titulares del contrato.
- Tener mascotas si el contrato incluye una cláusula específica de prohibición.
Fuera de los supuestos referidos, el propietario no puede resolver el contrato, hasta la finalización del plazo establecido en el mismo y la finalización de las prórrogas legales correspondientes.
La cosa cambia si llega la fecha de fin de plazo mínimo del contrato de alquiler. En ese caso, el propietario puede decidir si renovar el contrato de alquiler o no a los inquilinos actuales, siempre que estos desean permanecer en la vivienda, o bien, si alquilar la vivienda a otros inquilinos. Si el propietario no quiere renovar el contrato y el actual termina, el inquilino debe dejar la vivienda.
Y, si ninguna de las partes dice nada...
Cabe recordar que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que si "ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador (propietario) y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario (inquilino), su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más".
Por último, tenemos la tácita reconducción, que se trata de nueva relación de arrendamiento que nace entre el arrendador y el inquilino cuando termina el contrato de arrendamiento inicial. Es decir, nace un nuevo contrato. Todas las cláusulas del nuevo contrato van a ser iguales que en las del contrato anterior, excepto la cláusula de la duración.
Como la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no habla de la tácita reconducción, resulta que tenemos que irnos a la normativa supletoria, que es el Código Civil. La tácita reconducción se regula en el artículo artículo 1566 del Código Civil español:
"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."
Tras una discrepancia inicial en la interpretación de esta norma, finalmente, el Tribunal Supremo se han decantado por la interpretación que establece que la duración del nuevo contrato será equivalente a la forma en que se fijó la renta en el primer contrato (independientemente de si se paga o no por meses). Es decir, que si el contrato dice que la renta anual es de 12.000 euros entonces la duración del nuevo contrato será anual (diga o no diga el contrato inicial que la renta se pagará por meses).
Hay una regla especial para los contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994. En esos casos la tácita reconducción será por 3 años (solo para viviendas, pues nada se dice para locales). Una vez transcurridos los 3 años habrá una nueva tácita reconducción si se cumplen los requisitos y, ahora si, por la duración que corresponda a tenor de lo mencionado en los tres puntos inmediatamente anteriores.
Fuente: Adevinta y Dyase abogados
