MOTIVOS POR LOS QUE PUEDE PERDERSE LA FIANZA DE ALQUILER

 

La fianza del alquiler está destinada a reparar posibles daños en el inmueble o a compensar mensualidades impagadas. Este depósito, que es equivalente a un mes de renta, debe entregarlo el inquilino al propietario para garantizar que se cumplirán las condiciones del contrato de alquiler. «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta» (art. 36 de la LAU).

La posterior devolución de la fianza deberá realizarse por parte del propietario en un plazo de un mes desde que finaliza el contrato y se entregan las llaves. Pero ¿se puede perder este dinero? ¿En qué casos el casero podría no realizar la devolución de la fianza del alquiler?

En principio, si todo está correcto y se han respetado los términos del contrato, se debe recibir la fianza sin problemas. De hecho, de acuerdo con el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución" (art. 36 LAU). Es decir, si el propietario tarda más de un mes en entregarla, se podrá reclamar intereses.

Pero si, de lo contrario, existen impagos o desperfectos, el propietario podría quedarse con este dinero para costearlos. Veamos las situaciones que suelen reflejar los contratos de alquiler:

1- Perder la fianza por daños en la vivienda alquilada.

Si se ha roto algún elemento, un mueble, una persiana, un electrodoméstico… Cualquier daño que no existiera antes del contrato de alquiler podría provocar la pérdida de la fianza. Es decir, si reparar el desperfecto supone un gasto para el propietario, lo más seguro es que se decida no devolver la fianza, alegando una causa justificada.

Por este motivo, es aconsejable que el contrato de alquiler esté confeccionado por un profesional del derecho, que dejará constancia en el mismo de un completo inventario a efectos de acreditar cualquier desperfecto o la prexistencia del mismo.

2- Perder la fianza por realizar obras sin permiso en el piso de alquiler

Realizar cambios en el inmueble sin el consentimiento previo del casero por escrito es otro de los motivos por los que este podría no devolver la fianza, ya que no se entregó el inmueble tal y como se alquiló. Cambiar el suelo, los muebles, hacer reformas en el baño o en la cocina, incluso pintar la casa sin consultar al casero antes puede ser un motivo de no devolución de la fianza.

3- Perder la fianza por impago de la renta del alquiler

La mayoría de contratos de arrendamiento incluyen una cláusula que especifica que si el inquilino tiene mensualidades pendientes de pago cuando finaliza el contrato, el casero podrá justificar la no devolución de la fianza del alquiler.

¡Ojo!, la fianza no debería usarse para compensar las mensualidades impagadas. En algunos casos, existen inquilinos que pagan el alquiler con la fianza, es decir, se se paga la última mensualidad para que el casero se lo reste de la fianza, una práctica que no debería realizarse. ¿El motivo? Si no hay desperfectos, el propietario puede cobrarse la última mensualidad de la fianza entregada, pero en el caso de que sí las haya, este podrá reclamar judicialmente la renta al inquilino.

4- Perder la fianza por devolver la vivienda alquilada sucia

Entregar la vivienda en buen estado es imprescindible, por lo que si esta está sucia o necesita de labores de mantenimiento y se necesitara el dinero de la fianza para devolverla a su estado original, el propietario podría no devolver la fianza.

5- Perder la fianza por dejar antes el piso de alquiler

Según indica el artículo 11 de la Ley de Arrendamiento Urbanos: "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".

Por lo tanto, si así se ha pactado en el contrato de alquiler, el casero podrá no devolver la fianza si el inquilino abandona la vivienda prematuramente.

Fuente: Adevinta y Dyase abogados

FINALIZACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA ANTES DE TIEMPO A INSTANCIAS DEL PROPIETARIO

 

El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, respecto de los arrendamientos de vivienda, establece:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, […] llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años"

Ahora bien, ¿qué sucede si el casero quiere recuperar su inmueble antes de que finalice ese plazo mínimo? ¿Puede echarte del piso si el contrato de alquiler sigue vigente? ¿Y si lo quiere alquilar a otra persona, puede cancelar el contrato actual?.....analizamos qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos al respecto

 La LAU establece que el propietario de un inmueble tiene derecho a finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo en determinadas ocasiones. Veamos cuáles son:

1. El propietario necesita la vivienda para él o su familia

Según el artículo 9.3 de la LAU, el propietario podrá echar al inquilino del piso y, en consecuencia, finalizar el contrato de alquiler, si lo necesita para él, su cónyuge, sus padres o sus hijos. Eso sí, para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar; es decir, se requiere notificación fehaciente con un mínimo de dos meses de antelación y justificar su necesidad

Para que el propietario pueda alegar la causa de necesidad, debe haber transcurrido mínimo, el primer año de contrato, por lo que no se puede ejercer este derecho antes de ese plazo. Además, si en un período de tres meses desde que el inquilino desaloja el inmueble el propietario o sus familiares no han entrado a vivir en él, el inquilino podrá volver a la vivienda por un nuevo periodo o solicitar una reclamación por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que faltase para cumplir los cinco años del contrato original.

2. El inquilino incumple el contrato de alquiler

Si el inquilino incumple con alguna de sus obligaciones, el casero podrá dar por finalizado el contrato y solicitar la salida de la vivienda al inquilino. Entre las causas de incumplimiento más usuales se encuentran:

- El impago de la renta del alquiler.

- Subarrendar el inmueble a terceras personas.

- Realizar en la vivienda actividades ilícitas, molestas, peligrosas o nocivas, entre otros.

- Realizar obras sin permiso del propietario.

- Causar daños en la vivienda.

- No usar la vivienda como habitual por los titulares del contrato.

- Tener mascotas si el contrato incluye una cláusula específica de prohibición.

Fuera de los supuestos referidos, el propietario no puede resolver el contrato, hasta la finalización del plazo establecido en el mismo y la finalización de las prórrogas legales correspondientes.

La cosa cambia si llega la fecha de fin de plazo mínimo del contrato de alquiler. En ese caso, el propietario puede decidir si renovar el contrato de alquiler o no a los inquilinos actuales, siempre que estos desean permanecer en la vivienda, o bien, si alquilar la vivienda a otros inquilinos. Si el propietario no quiere renovar el contrato y el actual termina, el inquilino debe dejar la vivienda.

Y, si ninguna de las partes dice nada...

Cabe recordar que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que si "ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador (propietario) y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario (inquilino), su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más".

Por último, tenemos la tácita reconducción, que se trata de nueva relación de arrendamiento que nace entre el arrendador y el inquilino cuando termina el contrato de arrendamiento inicial. Es decir, nace un nuevo contrato. Todas las cláusulas del nuevo contrato van a ser iguales que en las del contrato anterior, excepto la cláusula de la duración.

Como la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no habla de la tácita reconducción, resulta que tenemos que irnos a la normativa supletoria, que es el Código Civil. La tácita reconducción se regula en el artículo artículo 1566 del Código Civil español:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."

Tras una discrepancia inicial en la interpretación de esta norma, finalmente, el Tribunal Supremo se han decantado por la interpretación que establece que la duración del nuevo contrato será equivalente a la forma en que se fijó la renta en el primer contrato (independientemente de si se paga o no por meses). Es decir, que si el contrato dice que la renta anual es de 12.000 euros entonces la duración del nuevo contrato será anual (diga o no diga el contrato inicial que la renta se pagará por meses).

Hay una regla especial para los contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994. En esos casos la tácita reconducción será por 3 años (solo para viviendas, pues nada se dice para locales). Una vez transcurridos los 3 años habrá una nueva tácita reconducción si se cumplen los requisitos y, ahora si, por la duración que corresponda a tenor de lo mencionado en los tres puntos inmediatamente anteriores.

Fuente: Adevinta y Dyase abogados