jueves, 28 de marzo de 2019

IMPUESTOS TRIMESTRALES PRIMER TRIMESTRE 2019





INFORMAMOS A NUESTROS CLIENTES QUE SE INICIA EL PLAZO PARA LA CONFECCIÓN Y PRESENTACIÓN DE LOS IMPUESTOS TRIMESTRALES CORRESPONDIENTES AL PRIMER TRIMESTRE DEL PRESENTE EJERCICIO 2019.


EL PLAZO PARA DICHO TRAMITE SE INICIO EL DÍA 01/04/2019 Y FINALIZA EL PRÓXIMO DÍA 22/04/2019 (15/04/2019 EN CASO DE DOMICILIACIÓN).
  
ROGAMOS PROCEDAN A LA REMISIÓN DE LOS DATOS NECESARIOS PARA EL OPORTUNO CUMPLIMIENTO DE LAS REFERIDAS OBLIGACIONES FISCALES A LA MAYOR BREVEDAD POSIBLE, PUESTO QUE DENTRO DEL CITADO PLAZO SE ENCUENTRAN LOS DÍAS FESTIVOS DE SEMANA SANTA.

UN SALUDO
LDO. JUAN A. NÚÑEZ

martes, 19 de marzo de 2019

MODIFICACIONES NORMATIVAS EN EL ALQUILER DE VIVIENDAS


Introducción

El Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, con entrada en vigor el 6 de marzo de 2019. A continuación, hacemos unos detallados comentarios de su contenido, indicando que, por lo menos según mi criterio, este Texto es algo más equitativo que el anterior, aunque sin llegar a alcanzar una equiparación de los derechos y obligaciones de las dos partes, lo que se analizará con más detenimiento en un estudio próximo, cuando la nueva normativa sea convalidada, en su caso, por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados. No obstante, debemos señalar que a partir de mañana los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda y los procesos de desahucio por falta de pago o expiración del término tienen que acogerse a las normas del nuevo Real Decreto-Ley.

Ley de Arrendamientos Urbanos

1   Ámbito de la ley

Art. 4.2. Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes.
Art. 5 e). Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística, es decir, la de cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento que haya dictado normas al respecto, muy diferentes en todas las zonas de España.
Art. 7. Se suprime el apartado 2, es decir, la inscripción en el Registro de la Propiedad.

2    Duración del contrato

Art. 9.1. Vuelve a la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con un mes de antelación de cada anualidad.
Art. 9.3. Esta norma no tiene sentido, porque la causa de necesidad del arrendador tiene que indicarse ya en el contrato, algo que se había rectificado por Ley 19/2009, modificando la LAU 29/94 y se mantuvo así con la Ley 4/2013, toda vez que es imposible que el arrendador sepa lo que va a ocurrir en los próximos cinco o siete años.
En todo caso, para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años o siete años con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedase por cumplir.
Art. 10.1. La renovación del contrato por falta de notificación si no lo denuncia el arrendador con cuatro meses de antelación y dos en caso del arrendatario. La misma será por plazos anuales, hasta un máximo de tres años tanto si el arrendador es persona física o jurídica.
Art. 13. Se ha vuelto a la LAU 29/94, de tal manera que el arrendatario no verá terminado el contrato antes del plazo de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica) cuando haya ejercicio de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa `por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio del derecho de opción de compra.
Art. 14. Cuando se produzca una venta de vivienda arrendada, el nuevo titular tiene que aceptar el plazo pactado, salvo que se den las circunstancias del art. 34 de la Ley Hipotecaria, en cuyo caso solo tendrá que admitir el arrendamiento hasta que se llegue al mínimo de 5 o 7 años, dependiendo si el arrendador anterior era persona física o jurídica.
Art. 16.4. Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, (persona física o jurídica) se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación. Esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren en situación de "vulnerabilidad" (concepto que no se especifica) y afecte a menores de edad, personas discapacidad o mayores de 65 años.

3   Renta

Art.17. No hay modificación en este precepto, la renta sigue siendo libre, sin perjuicio del sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que contempla la Disposición adicional segunda de este Real Decreto-Ley, que luego comentaré.
Art. 18.1. Si bien la actualización de la renta parece que puede determinarse por las partes, la misma nunca podrá ser superior al IPC anual.
Art. 19.1. No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta. En todo caso hay que descontar, de existir, las subvenciones públicas.
Art. 19.4. Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador del art. 21 y 22, por convenio entre las partes, caben obras de mejora con incremento de la renta.
Art. 20.1. Las partes podrán pactar por escrito que los gastos generales del inmueble sean por cuenta del arrendatario, a tenor de la superficie y en fincas en régimen de propiedad horizontal, según el coeficiente.
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.

4    Derechos de las partes

Art. 25.7. Se determina que no hay derecho de tanteo o retracto si el piso se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios, derecho que si existe si se vende una sola vivienda. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de los pisos.

5    Fianza

Art. 36.1. Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en alquileres de uso distinto.
Art. 36.2. Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.
Art. 36.3. Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.
Art. 36.5. Se estable la posibilidad de una garantía adicional, pero en los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el importe complementario no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Disposición Adicional Tercera. Las Comunidades Autónomas podrán exigir que la fianza se deposite en la misma Administración Pública, sin devengo de intereses.
Disposición Transitoria Primera. Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real-Decreto, 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que le es de aplicación.


Ldo: Andrés Domínguez Gómez

Fuente: EDITORIAL JURÍDICA SEPÍN

jueves, 14 de marzo de 2019

FACTURAR A CLIENTES EXTRANJEROS



Son muchos los aspectos que debes tener presente a la hora de facturar, más aún cuando vas a vender tus productos o servicios a clientes que residen en el extranjero y cuya entrega se va a realizar en el país de destino. 
A continuación te explicamos las tres consideraciones que debes realizar previas a la facturación:
1.Dónde reside el cliente.
2. Qué tipo de cliente es
3. Qué vas a facturar, si producto o servicio,
Todo ello influye directamente en el tratamiento fiscal de la factura que tengas que realizar, básicamente el tratamiento del IVA. La duda más común que probablemente te hagas a la hora de facturar a un cliente extranjero es: ¿factura con IVA o sin IVA?
En las siguientes líneas abordamos las diferentes respuestas ya que en el tratamiento fiscal de la facturación a clientes extranjeros van a incidir muchos factores

1. Facturar a un cliente extranjero de la Unión Europea: operaciones intracomunitarias
Esta es la primera de las consideraciones que debes hacer. ¿Es tu cliente de otro estado miembro de la Unión Europea (UE) o fuera de la fronteras comunitarias?
En el primero de los casos estaríamos hablando de facturar una operación intracomunitaria.
El tratamiento fiscal de la operación intracomunitaria es variable en función de si se trata de un cliente profesional u otra empresa o de si es particular.
Pero no es el único factor influyente. En segunda instancia valoraremos si la operación intracomunitaria consiste en entrega de bien o prestación de servicio.

1.1 Cómo facturar a clientes extranjeros profesionales o empresas de la UE
Para ser operador intracomunitario y poder facturar por las operaciones que realices has de darte de alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios (ROI).
Mediante las casillas 582 y 584 del modelo 036 de alta en autónomos- el modelo 037 de alta está excluido para operadores intracomunitarios- solicitarás tu registro en el ROI.
Tras la solicitud te facilitarán el NIF-IVA para realizar operaciones intracomunitarias y declarar la factura intracomunitaria en el modelo 349 de operaciones intracomunitarias y, habitualmente, en los modelos 303 y 390 de IVA.
Una vez cuentes con tu NIF-IVA podrás empezar a facturar por la venta de productos o prestación de servicios a tu cliente europeo. El tratamiento fiscal varía en función de si facturas productos o servicios. Veámoslo. 

Facturar prestación de servicios a un cliente profesional o empresa de la UE: tratamiento del IVA
Con carácter general, las facturas emitidas por prestación de servicios profesionales a empresas de la UE que no tributan el IVA cuando, tanto proveedor como cliente, figureis en el ROI como operadores intracomunitarios.
Esta excepción al gravamen de IVA se debe principalmente a la inversión del sujeto pasivo, situación en la que la condición de sujeto pasivo del IVA recae en el destinatario de la operación porque la operación no se localiza en España.
Por tanto, es el empresario o profesional comunitario receptor del servicio el que tributará el impuesto en su país.
Hay que mencionar que en algunos casos la prestación de servicios a empresas intracomunitarias se localizan en territorio español conforme al artículo 70 de la Ley del IVA y por tanto facturan con IVA español.
Hablamos de servicios relacionados con inmuebles en España, servicios de transportes, de restauración y de catering, entre otros.
Las obligaciones tributarias derivadas de la prestación de servicios a profesionales y empresas intracomunitarios pasan por la presentación del modelo 349 de operaciones intracomunitarias, modelo 303 de IVA y su resumen anual modelo 390.

Facturar entrega de bienes o productos a un cliente profesional o empresa de la UE: tratamiento del IVA
La inversión del sujeto pasivo también se da en el caso de las entregas intracomunitarias de bienes o productos. Salvo excepciones, también debes emitir la factura sin IVA ya que el impuesto tributa en el lugar de destino.
Los modelos fiscales que debes presentar ante Hacienda también son los mismos que en el caso de prestación de servicios.

1.2 Cómo facturar a clientes extranjeros particulares de la UE

El tratamiento fiscal de la facturas a clientes extranjeros intracomunitarios cambia si el destinatario es un particular.
Además, también hay que diferenciar entre prestación de servicios y entrega de bienes intracomunitarios.


Facturar prestación de servicios a un cliente particular de la UE: tratamiento del IVA

Conforme a la normativa del impuesto, el IVA de los servicios intracomunitarios prestados a un particular tributarán, por regla general, en el país de orígen, es decir, en España, siendo su tratamiento fiscal como el de una operación nacional.
El autónomo proveedor del servicio al particular comunitario tendrá que reflejar su venta en el modelo 303 del IVA y en su equivalente anual, el modelo 390.
Tratamiento del IVA en facturas de servicios electrónicos a particulares intracomunitarios
Sin embargo, desde el 1 de enero de 2015 existe una excepción en este tratamiento cuando los servicios prestados a particulares comunitarios sean de telecomunicaciones, radiodifusión, televisión o electrónicos.
Estos servicios a efectos de IVA se considerarán realizados en el estado miembro donde resida el cliente final, el particular.
Esta consideración supone que la factura que emitas como proveedor deberá incluir el IVA del país del cliente al tipo que corresponda en dicho país.
El IVA cobrado por el prestador del servicio al particular comunitario debe declararse en el Estado miembro destino.
Mediante el portal Mini Ventanilla única (MOSS), los acogidos al Régimen Interior de la UE que hayan elegido España como estado miembro de identificación, podrán declarar el IVA de la operación. 


Facturar entrega de bienes a un cliente particular de la UE

También en este caso la operación estará sujeta en España y por tanto deberás emitir la factura con IVA y tributar el impuesto en la autoliquidación del modelo 303 de IVA, en las casillas dedicadas al Régimen General.

Régimen de ventas a distancia a particulares
En las ventas a distancia a particulares se aplica un Régimen Especial que establece que en caso de no superar unos umbrales de ventas,35.000 euros en España, en el año anterior se aplicará el IVA del país de orígen. 
Atendiendo a este supuesto, el IVA de las ventas a distancia efectuadas por un empresario o profesional en España a particulares de otro estado miembro tributará en España si no excede el umbral establecido por el estado de destino. 
En caso de superar los umbrales establecidos se aplicará el IVA de destino y no de origen.

2. Facturar a un cliente extranjero fuera de la Unión Europea: facturar exportaciones

Si realizas operaciones de prestación de servicios o entregas de bienes a países que no forman parte de los 28 Estados Miembro de la Unión Europea ya no estarás realizando entregas intracomunitarias sino exportaciones.
Según el artículo 21 de la Ley de IVA las exportaciones están exentas del impuesto tanto si el destinatario es empresa o profesional como particular.
En la propia factura comercial emitida se aplicará la exención de IVA mediante una nota conforme al Artículo 21.1 de la Ley 37/1992. Además, debido a esta regla de exención el propio cliente únicamente deberá abonar la base indicada.
La exención de IVA en exportaciones no exime al proveedor de la presentación del modelo 303 a título informativo ya que será el cliente el encargado de abonar el tributo en su lugar de origen.
Para justificar ante Hacienda estas exportaciones, guarda copia de la factura comercial, del documento de transporte internacional y de la declaración aduanera de exportación (DUA de exportación), en la que aparezcas como exportador.


Fuente: infoautónomos.