El Real
Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler,
con entrada en vigor el 6 de marzo de 2019. A continuación, hacemos unos
detallados comentarios de su contenido, indicando que, por lo menos según mi
criterio, este Texto es algo más equitativo que el anterior, aunque sin llegar
a alcanzar una equiparación de los derechos y obligaciones de las dos partes,
lo que se analizará con más detenimiento en un estudio próximo, cuando la nueva
normativa sea convalidada, en su caso, por la Diputación Permanente del
Congreso de los Diputados. No obstante, debemos señalar que a partir de mañana
los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda y los procesos de desahucio
por falta de pago o expiración del término tienen que acogerse a las normas del
nuevo Real Decreto-Ley.
Ley de Arrendamientos
Urbanos
1 Ámbito de la ley
Art.
4.2.
Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma
complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los
arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la
voluntad de las partes.
Art.
5 e).
Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de
comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística, es
decir, la de cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento que haya dictado normas al
respecto, muy diferentes en todas las zonas de España.
Art.
7.
Se suprime el apartado 2, es decir, la inscripción en el Registro de la
Propiedad.
2 Duración del contrato
Art.
9.1.
Vuelve a la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona
física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica. Las
renovaciones serán anuales hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario
manifieste su voluntad de no renovar con un mes de antelación de cada
anualidad.
Art.
9.3.
Esta norma no tiene sentido, porque la causa de necesidad del arrendador tiene
que indicarse ya en el contrato, algo que se había rectificado por Ley 19/2009,
modificando la LAU 29/94 y se mantuvo así con la Ley 4/2013, toda vez que es
imposible que el arrendador sepa lo que va a ocurrir en los próximos cinco o
siete años.
En
todo caso, para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades
propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay
desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá
al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años o siete años con
indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedase
por cumplir.
Art.
10.1.
La renovación del contrato por falta de notificación si no lo denuncia el
arrendador con cuatro meses de antelación y dos en caso del arrendatario. La
misma será por plazos anuales, hasta un máximo de tres años tanto si el arrendador
es persona física o jurídica.
Art.
13.
Se ha vuelto a la LAU 29/94, de tal manera que el arrendatario no verá
terminado el contrato antes del plazo de cinco o siete años (dependiendo si el
arrendador es persona física o jurídica) cuando haya ejercicio de retracto
convencional, sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa `por ejecución
hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio del derecho de opción de compra.
Art.
14.
Cuando se produzca una venta de vivienda arrendada, el nuevo titular tiene que
aceptar el plazo pactado, salvo que se den las circunstancias del art. 34 de la
Ley Hipotecaria, en cuyo caso solo tendrá que admitir el arrendamiento hasta
que se llegue al mínimo de 5 o 7 años, dependiendo si el arrendador anterior
era persona física o jurídica.
Art.
16.4.
Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, (persona física o
jurídica) se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la
subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar
por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este
sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación. Esta
renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren
en situación de "vulnerabilidad" (concepto que no se especifica) y
afecte a menores de edad, personas discapacidad o mayores de 65 años.
3 Renta
Art.17. No hay modificación en
este precepto, la renta sigue siendo libre, sin perjuicio del sistema de
índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que contempla la
Disposición adicional segunda de este Real Decreto-Ley, que luego comentaré.
Art.
18.1.
Si bien la actualización de la renta parece que puede determinarse por las
partes, la misma nunca podrá ser superior al IPC anual.
Art.
19.1.
No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete
años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá
incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al
interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la
renta. En todo caso hay que descontar, de existir, las subvenciones públicas.
Art.
19.4.
Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador del art. 21 y 22, por convenio
entre las partes, caben obras de mejora con incremento de la renta.
Art.
20.1.
Las partes podrán pactar por escrito que los gastos generales del inmueble sean
por cuenta del arrendatario, a tenor de la superficie y en fincas en régimen de
propiedad horizontal, según el coeficiente.
Los
gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a
cuenta del arrendador si este es persona jurídica.
4 Derechos de las partes
Art.
25.7.
Se determina que no hay derecho de tanteo o retracto si el piso se vende
conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten
varias de distintos propietarios, derecho que si existe si se vende una sola
vivienda. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente
de las administraciones públicas en los casos de venta total de los pisos.
5 Fianza
Art.
36.1.
Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de
vivienda y dos en alquileres de uso distinto.
Art.
36.2.
Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo
si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la
fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre
las partes.
Art.
36.3.
Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza
se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto,
en la misma proporción que la actualización de la renta.
Art.
36.5.
Se estable la posibilidad de una garantía adicional, pero en los arrendamientos
de vivienda de cinco o siete años de duración, el importe complementario no
podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Disposición
Adicional Tercera. Las Comunidades Autónomas podrán exigir que la fianza
se deposite en la misma Administración Pública, sin devengo de intereses.
Disposición
Transitoria Primera. Los contratos de arrendamiento celebrados con
anterioridad a la entrada en vigor de este Real-Decreto, 6 de marzo de 2019,
continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que le es de aplicación.
Ldo:
Andrés Domínguez Gómez
Fuente:
EDITORIAL JURÍDICA SEPÍN