¿QUÉ REQUISITOS DEBE REUNIR EL
ARRENDATARIO DE VIVIENDA PARA ACCEDER A LAS AYUDAS AL ALQUILER ADOPTADAS EN RDL
11/2020, DE 31 DE MARZO PARA HACER FRENTE AL COVID-19?
RESUMEN: El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se
adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para
hacer frente al COVID-19, con entrada en vigor el 2 de abril de 2020, regula el
aplazamiento excepcional en el pago de la renta, no obstante, para optar a
estas medidas exige muchos requisitos "concurrentes" a tener en
cuenta, que deben darse en la figura del arrendatario, en cuanto a la
definición de vulnerabilidad, límites de ingresos de la unidad familiar y el
importe de la renta.
Ante
la situación difícil y compleja motivada por la crisis sanitaria del COVID-19,
que afecta al ámbito social y económico, tanto los arrendatarios como los
arrendadores esperaban le tocara el turno al alquiler, a los contratos de
arrendamiento urbano, para aclarar cuestiones tan básicas como ¿Puedo dejar
de pagar la renta de una vivienda o local de negocio? ¿Cómo solucionar este
inesperado problema?
Después
de pasadas unas semanas, el Gobierno aprueba el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de
marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito
social y económico para hacer frente al COVID-19, con entrada
en vigor el 2 de abril de 2020, regulando en el Capítulo I, Sección 1ª, las
medidas para apoyar a "las familias y a los colectivos más
vulnerables", que han visto afectados sus ingresos por la paralización de
la actividad económica. Y sorprendentemente, lo primero que nos llama la
atención es que el texto legal aprobado resulta aplicable únicamente a las viviendas
habituales y se olvida de los locales de negocio o
arrendamientos de uso distinto al de vivienda, cuya regulación venía recogida
en alguno de los borradores de este Real Decreto-Ley y que, según parece, se ha
dejado para un nuevo Real Decreto-Ley que se aprobará probablemente en el
próximo Consejo de Ministros.
A
la espera de la regulación de la situación afectante a los locales de negocio,
vamos a centrarnos en las medidas aprobadas para las viviendas, en mi opinión, no
tan fáciles de cumplir al exigir unos requisitos concurrentes que deben darse
en la figura del arrendatario, en cuanto a la definición de vulnerabilidad,
y tener que considerar los límites de ingresos de la unidad familiar y el
importe de la renta.
Es
importante partir de la premisa de que las moratorias en el pago de la renta
solamente podrán ser "impuestas" a los arrendadores que sean grandes
tenedores y empresas o entidades públicas definidas en el art. 4, puesto
que el resto de arrendadores (art. 8) no tienen ninguna obligación de aceptarlas
cuando se les soliciten, todo ello sin perjuicio del derecho que asiste a los
arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica y social de solicitar
avales y ayudas para minimizar el impacto del COVID-19 en su contratos de
arrendamiento.
Se
define en el art. 5 la situación de vulnerabilidad económica a efectos de
obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la
vivienda habitual, quienes pueden acogerse a las medidas adoptadas en este Real
Decreto-ley y se establecen en el art. 6 los requisitos de la acreditación de
las condiciones subjetivas.
¿QUÉ
REQUISITOS SE EXIGEN PARA PODER ACCEDER A LA MORATORIA O AYUDAS EN RELACION A
LA RENTA?
Se
exigen unos requisitos que deben tener "concurrencia conjunta", es
decir que tienen que cumplirse todos y cada uno de ellos, al
establecer el art.5: "1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a
consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19
requerirán la concurrencia conjunta o acumulativos, a los efectos de obtener
moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda
habitual, de los siguientes requisitos: …"
1
- Arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica.
Serán aquellos que se encuentren en situación de desempleo, Expediente Temporal
de Regulación de Empleo (ERTE), o hayan reducido su jornada por motivo de
cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que
supongan una pérdida sustancial de ingresos.
2
- Límite de ingresos de la unidad familiar.
No en todos los casos de vulnerabilidad, indicados en el párrafo anterior, el
arrendatario de vivienda tendrá derecho a la carencia en el pago mensual, es
necesario que se den además otras dos condiciones, debiendo tener en cuenta el
conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes
anterior a la solicitud de la moratoria.
En
primer lugar, debemos conocer el significado
de unidad familiar, y el art. 5, apartado 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo
señala que se entenderá la compuesta por la persona que adeuda la renta
arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y
los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo
los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su
cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la
vivienda.
Los
límites de ingresos serán:
-
La suma de ingresos del conjunto de personas miembros de la unidad familiar en
la vivienda arrendada no supere tres veces el IPREM mensual, Indicador Público
de Renta de Efectos Múltiples mensual, que para el año 2020 es 537,84€, de ahí
que si hacemos el cálculo significa que podrán acogerse a las medidas aprobadas
en este RDL aquel arrendatario cuya unidad familiar no supere los 1.613,52€.
(537,84 € IPREM 2020 x3=1.613,52€)
Existen
excepciones a este límite que se incrementará por:
-
Hijo a cargo, 0,1
-
Hijo, en unidad familiar monoparental, 0,15.
-
Persona mayor de 65 años, 0,1
-
Miembro de la unidad familiar con discapacidad superior al 33%, situación de
dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente
para realizar una actividad laboral, el límite previsto será cuatro veces el
IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
-
Persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis
cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado
de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con
discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual
o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que
incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una
actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces
el IPREM.
3
- Importe de la renta más gastos y suministros básicos.
Además de cumplir con el requisito anterior en cuanto a los límites de los
ingresos de la unidad familiar, existe otra condición para acceder a las
ayudas, y es que la renta más los gastos y suministros básicos resulte superior
o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los
miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y
suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad,
gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de
telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de
propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al
arrendatario.
4
- Requisito de no disponer de viviendas en propiedad o usufructo.
No concurren los supuestos de vulnerabilidad económica cuando la persona
arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que
habita aquélla sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se
considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga
únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia
o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este
requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no
disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier
otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por
razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman
la unidad de convivencia.
En
definitiva, hay que utilizar muchas variables y datos, que deben darse de forma
conjunta para que podamos solicitar al arrendador la aplicación de estas
medidas, ello sin valorar que deben aportarse numerosos documentos a tenor del
art. 6 de este RDL 11/2010.
Debido
a esto, debemos valorar los posibles acuerdos entre las partes, ya que, por
poner algún ejemplo, una unidad familiar formada por dos personas, que superen
los 1.613,52€ no podrán acceder a estas medidas, aunque el importe de la renta
más los gastos si suponga un importe mayor que el 35% de sus ingresos. Al igual
que una sola persona, que habita en Madrid y paga por su alquiler 900€, no
podría beneficiarse si sus ingresos eran, antes de encontrarse en un Erte, de
1700€. Podría poner varios supuestos, pero, además, hay que encajar en la
definición de unidad familiar que antes he señalado, porque la pareja de hecho
debe estar inscrita.
Ahora
bien, si realmente se cumplen todas estas condiciones, el arrendatario, podrá
solicitar de la persona arrendadora, ya sea pequeño propietario (art.8) o gran
tenedor (art.4), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta,
siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no
se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario,
dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor de este RDL,
por tanto hasta el 2 de mayo de 2020.
Ldo. Andrés Domínguez – DYASE
ABOGADOS