El
reciente Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan
medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer
frente al impacto tanto social como económico ocasionado por el COVID-19, contempla, en el Capítulo 1, sección 1ª, las medidas referidas exclusivamente a los
arrendamientos de viviendas, y dirigidas a familias y colectivos vulnerables,
quienes, debido a la paralización de gran parte de la actividad económica, han
visto afectados sus ingresos y, por consiguiente, su capacidad para hacer
frente a los gastos necesarios para el mantenimiento de sus viviendas.
A
continuación, mostramos las medidas que en relación con los arrendamientos de
vivienda este Real Decreto Ley establece:
1.
SUSPENSIÓN EXTRAORDINARIA DE LOS
PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO Y LOS LANZAMIENTOS PARA HOGARES VULNERABLES SIN
ALTERNATIVA HABITACIONAL. ART.1 DEL RDL 11/2020
El
arrendatario en situación de vulnerabilidad tanto social como económica podrá solicitar al
Juzgado la suspensión con aportación de documentos que evidentemente
acrediten esa situación de vulnerabilidad, y el letrado de la administración de
justicia comunicará dicha situación a los servicios sociales.
De esta forma, el
arrendatario en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida
como consecuencia de los efectos de la actual y futura crisis ocasionada por la
expansión del COVID-19, podrá solicitar al Juzgado la suspensión de los
procedimientos de desahucio en curso, así como de los lanzamientos, previa
acreditación de aquella situación documentalmente, de tal manera que, caso de quedar acreditada dicha circunstancia,
el Letrado de la Administración de Justicia podrá decretar la suspensión,
incluso con carácter retroactivo, hasta que se adopten las medidas que los
Servicios Sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de
seis meses, computados a partir del 2 de abril de 2020 (entrada en vigor del
Real Decreto-Ley) debiendo señalar expresamente en su Decreto en que plazo se reanudará el procedimiento.
En
caso de que la citada situación de vulnerabilidad sobrevenida afecte a
los arrendadores, que acrediten ante el Juzgado encontrarse, al igual
que el arrendatario, en situación de vulnerabilidad social o económica,
presentando el escrito y los documentos que lo acrediten, el Letrado de la
Administración de Justicia deberá comunicarlo también a los Servicios Sociales
competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión
extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a
adoptar.
2.
PRÓRROGA EXTRAORDINARIA A
PETICIÓN DEL ARRENDATARIO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
HABITUAL (MAX. 6 MESES). ART. 2
Durante
el periodo comprendido entre el 2 de abril de 2020 (entrada en vigor del
Real Decreto-Ley 11/2020) y hasta transcurridos dos meses desde la
finalización del estado de alarma, siempre que lo solicite el
arrendatario, no vencerán los contratos que se encuentren en los plazos
indicados en el art. 9.1 y 10.1 de la LAU 29/94 (Prórrogas de los contratos de
arrendamiento), pudiendo el arrendatario solicitar una prórroga extraordinaria
por un periodo máximo de seis meses, que deberá ser aceptada (si o si) por
el arrendador: más que aceptación es comunicación o imposición por parte del
arrendatario y con las mismas condiciones establecidas para el contrato en
vigor, siempre que no se fijen otros términos y condiciones por acuerdo
entre las partes.
3.
MORATORIA DE DEUDA ARRENDATICIA.
GRANDES TENEDORES O EMPRESAS Y ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA. APLICACIÓN
AUTOMÁTICA. ART. 4
¿QUÉ
ES MORATORIA?: La moratoria NO es una condonación del pago de la renta, sino
que es una prórroga para el pago de ésta, renta que posteriormente tendrá el
arrendatario que pagar; es decir, es una ampliación en los plazos del pago de la renta.
¿QUE ES GRAN TENEDOR?: Gran tenedor es aquella persona, física o jurídica, titular de
más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una
superficie construida de más de 1.500 m2.
El
arrendatario
que se encuentre en situación de vulnerabilidad consecuencia del COVID-19, podrá
solicitar al arrendador gran tenedor, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este
Real Decreto- Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago
de la renta.
Si
no existe acuerdo, el arrendador podrá optar, comunicándolo
al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables:
-
O
una, la reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el
tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si fuera
insuficiente, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
-
O
bien, una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se
aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el
estado de alarma y las mensualidades siguientes si fuere insuficiente, sin
que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
4.
MORATORIA DE LA DEUDA
ARRENDATICIA. APOYO AL ALQUILER DE PERSONAS VULNERABLES. ARTS. 5 AL 8
Se
define en el art. 5 del RDL 11/2020, que la situación de vulnerabilidad
económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta
arrendaticia de la vivienda habitual, quienes pueden acogerse a las medidas
adoptadas en este Real Decreto-ley y se establecen en el art.6 los requisitos
de la acreditación de las condiciones subjetivas, límite de ingresos de la
unidad familiar y el importe de la renta. (ver artículo publicado
anteriormente por este despacho).
5.
AVALES PARA FINANCIACIÓN DE
ARRENDATARIOS. ART. 9
Se
aprueban microcréditos avalados por el Estado, concedidos por el
Instituto de Crédito Oficial (ICO), sin intereses ni comisiones, cuya
devolución tendrá el plazo de 6 años prorrogable a otros 4 años más, es
decir como máximo 10 años.
6.
PROGRAMA DE AYUDAS AL ALQUILER
EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDA HABITUAL. ART. 10
Se
incorporará al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 regulado en el Real Decreto
106/2018, de 9 de marzo, un nuevo programa de ayudas al alquiler, denominado "Programa
de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del
COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual".
Este
programa tendrá por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante
adjudicación directa para los casos que no puedan cumplir con la devolución
de los microcréditos. Contarán con una ayuda que podría llegar hasta un
máximo de 900 euros al mes y hasta el 100% del principal e intereses del
préstamo suscrito con el ICO, y de 200 euros al mes para atender los gastos de
mantenimiento, comunidad y suministros básicos con el límite del 100% de los
mismos.
Ldo. Andrés
Domínguez – DYASE ABOGADOS
Fuentes Jcas.: SEPIN
ARRENDAMIENTOS - RDL 11/2020.